Corretagem

O contrato de corretagem é um negócio jurídico bilateral, de natureza contratual, pelo qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, se obriga, mediante remuneração, a agenciar negócios para outra, ou fornecer-lhe informações para a celebração do contrato. Dito de outra forma, o corretor põe um contratante em contato com pessoas para a celebração de algum contrato.[1] As partes do contrato são, de um lado, o corretor, que se obriga a obter um ou mais negócios para a outra, que, por sua vez, é chamada de cliente, comitente, incumbente ou dono do negócio[2]. Diferentemente do mero mediador, o corretor age com parcialidade.[3]

O corretor faz comunicações de conhecimento aos clientes. Quando percebe que houve acordo entre ambos, comunica aquilo que já ocorreu – isto é, o acordo.

A corretagem dispensa o contato corporal, pois as duas vontades vão diretamente ao corretor. Ele é o instrumento social para abstrair e dispensar a corporalidade dos contratos.[4]O contrato está regulado nos arts. 722 a 729 do Código Civil de 2002.

Remuneração variável

Além das comissões padrão, muitos corretores têm a oportunidade de receber remunerações variáveis através de bonificações e premiações por desempenho. Essas bonificações podem ser oferecidas por imobiliárias ou empresas do setor como forma de incentivar os corretores a atingirem metas específicas. Por exemplo, se um corretor conseguir fechar um número determinado de vendas em um período específico, pode receber uma bonificação adicional que complementa sua comissão.[5]

História

A regulação do contrato de corretagem ou mediação é inovação do Código Civil de 2002, especialmente no que diz respeito às obrigações do corretor e à sua remuneração. As diversas leis especiais, que regulam a atividade de mediação em áreas específicas (subtipos contratuais) seguem plenamente em vigor.[2] No entanto, alguns autores indicam que o contrato de corretagem já era previsto no velho Código Comercial de 1850, art. 45 e ss. À época, exigia-se que o corretor fosse comerciante com matrícula, de forma que, se não fosse inscrito, não poderia cobrar a remuneração pela sua atividade. Também já era amplíssima a possibilidade de utilização da corretagem no Código Comercial, pois se permitia a intervenção do corretor em todos os contratos comerciais. Apesar disso, a doutrina da época reconhecia que nem sempre a corretagem era ato de comércio.[4]

Já há muitos séculos, a corretagem facilitava as relações jurídicas entre comerciantes nacionais e estrangeiros, pois punha em contato os interessados e auxiliava a elaboração de cláusulas dos acordos, certificando a ocorrência do contrato. Com o tempo, sentiu-se a necessidade de oficialização da atividade, ao menos para certos contratos. Assim, as Ordenações Afonsinas (I.13, §16) já mencionavam os corretores, vedando que fossem procuradores em juízo; já as mesmas Ordenações (III.64, §17) permitiam que o corretor depusesse em juízo, mediante juramento, quanto ao preço da operação. Era uma forma, portanto, de dar maior segurança à operação.[4]

Características

Relações com a mediação

O contrato de corretagem é típico e nominado em capítulo próprio no Código Civil de 2002, não se confundindo nem com o mandato, nem com a prestação de serviços, nem com a comissão. É também chamado de mediação, embora esta seja mais ampla, podendo verificar-se em outras modalidades de contrato. O mediador não protege os interesses de nenhuma das partes, sendo imparcial. Ele busca apenas aproximá-las, conciliá-las; já o corretor busca aproximar as partes, mas visa sobretudo a satisfazer os desejos da parte que lhe transmitiu as instruções e que lhe pagará a remuneração.[6]

Requisitos do corretor e espécies de corretagem

O art. 729 do Código Civil ressalvou a permanência da legislação específica a respeito de determinados tipos de corretagem, que, portanto, não foi revogada com a superveniência do Código Civil de 2002.[6] Nesse sentido, pode-se apontar[1] a existência de legislação específica para duas espécies de corretores:

• corretores oficiais: são os corretores que atuam em esferas onde o Estado prevê maior intervenção no exercício da atividade. São exemplos disso:
  • Corretor de Imóveis – Lei nº 6. 530/78: exige-se que o corretor não esteja impedido de ser comerciante; admite-se seu exercício por pessoas jurídicas, desde que sob a responsabilidade de corretor devidamente habilitado. Ademais, proíbe-se-lhes a aquisição dos imóveis confiados à venda, que é extensiva ao cônjuge, descendentes e ascendentes. Devem também prestar contas, devolver os documentos que receberam e guardar sigilo a respeito das negociações. [2]
  • Corretor de Seguros – Lei nº 4. 594/64
  • Corretor de Valores Mobiliários – Lei nº 2. 146/53: dependem de autorização prévia da CVM, que também lhes fiscaliza a atividade. Realizam as chamadas operações de Bolsa. Geralmente, seus contratos têm por objetivo a compra e venda de títulos de valores mobiliários, podendo ser feitos na própria Bolsa, no mercado de balcão, por conta própria ou de terceiro. Para algumas operações, o cliente costuma outorgar à corretora uma procuração em causa própria. Não há mandato em tais casos.[2]
• corretores livres: são pessoas que, sem designação oficial, exercem o ofício de agenciadores. Pouco importa se há ou não exclusividade, se há ou não caráter contínuo. Há corretores para todas as atividades: de títulos, de mercadorias, de publicidade, e imóveis, de seguros, de navios, etc.[2]

Natura jurídica

Uni- ou bilateralidade

A doutrina registra polêmicas a respeito do caráter unilateral ou bilateral do contrato de corretagem. A polêmica era maior sobretudo antes da previsão da corretagem como contrato típico no Código Civil de 2002. Assim, para Caio Mário, a regulação no Código Civil pressupôs tratar-se de contrato bilateral, mas adverte: “[n]ão é pacífica, porém, essa caracterização. Para uns (Riezler, Reuling), é sempre unilateral; para outros (Enneccerus), pode ser bilateral ou unilateral; e para outros ainda (Dernburg, Crome), é sempre bilateral”.[1] A diferença é explicada por Orlando Gomes, que também admite a possibilidade de contrato unilateral ou bilateral. Segundo o autor, será simplesmente unilateral quando, embora a remuneração do corretor seja a contraprestação do serviço que presta, não se obriga ele a cuidar do negócio e a levá-lo a bom termo, inexistindo, pois, interdependência entre o pagamento da comissão e a conclusão do contrato entre as partes que se aproximou. A bilateralidade, porém, pode surgir, pois se admite que não há desfiguração do contrato se houver estipulação condicionando o pagamento da retribuição à circunstância de se concluir o negócio. Obriga o corretor a praticar atos de execução de que se tenha incumbido. Nessa hipótese, o contrato é bilateral. Diante do Código Civil de 2002, porém, não há dúvida de que o contrato é bilateral.[2]

Consensual

Sendo contrato consensual, a lei não exige observância de nenhum requisito formal, bastando o acordo de vontades, que se prova por qualquer meio. Isso significa que o acordo de vontades é essencial para que seja devida a comissão do corretor, não havendo qualquer pretensão a pagamento aquele que se apresenta voluntariamente, como o que acompanha um possível interessado no negócio.[1] Orlando Gomes, porém, discordava frontalmente dessa afirmação, entendendo não ser necessária sequer a contratação. Segundo o autor, “[a] relação jurídica entre as partes e o corretor não surge exclusivamente do negócio contratual de mediação, pois direitos e obrigações nascem também do simples fato de que o intermediário haja concorrido de modo eficaz para a aproximação das partes na conclusão do negócio. Trava-se a relação jurídica independentemente, nesse caso, de declaração de vontade emitida para a formação do contrato de corretagem, produzindo, entretanto, efeitos idênticos aos que se origina de contrato formal, pois a atividade do mediador se interpreta como se houvesse sido contratado para executá-la”.[2] Nesse sentido já julgaram os tribunais: “[o] contrato de corretagem não exige a observância de requisito formal. Basta o acordo de vontades, que se prova por qualquer meio” [7]; e o STJ,[8], que já ressaltou o caráter informal que permeia esse acordo, admitindo-se amplamente a prova testemunhal para a prova do contrato.

Importa relembrar que, apesar de o contrato de corretagem não se subordinar à nenhuma forma legal específica, a cláusula de exclusividade só pode ser pactuada por escrito.[9]

Onerosidade

O caráter oneroso se justifica em razão de ambas as partes auferirem vantagens ou benefícios.[1] Há uma verdadeira presunção de onerosidade, que torna exigível o pagamento da corretagem, ainda que não seja estipulada. Pouco importa, nesse sentido, se o contrato principal foi executado integralmente, ou se o preço foi recebido por completo. Caso inexista estipulação expressa quanto à remuneração, deve-se observar as leis específicas e o uso local. Não se considera verdadeiro contrato de corretagem a atividade de mediação gratuita.[2] Ambos os contratantes devem suportar também um sacrifício: para o comitente, trata-se do pagamento da comissão e da realização do negócio sem o desgaste de procurar interessados; já para o corretor, trata-se da eventual remuneração como contraprestação de seu trabalho e empenho.[6]

Aleatório e acessório

O contrato de corretagem é considerado aleatório porque o corretor corre os riscos de não receber nada, nem obter o reembolso das despesas da celebração.[1] O corretor assume o risco de insucesso da aproximação. No entanto, nada impede que haja comutativa ou equivalência das prestações em determinadas corretagens. A doutrina também aponta sua natureza acessória, pois ele prepara a conclusão de outro negócio, que é realizado pelas partes, considerado o principal.[6]

Obrigação de resultado

A obrigação assumida pelo corretor é de resultado, afinal, ele somente fará jus à comissão se houver resultado útil, isto é, caso haja a aproximação entre as partes do contrato e o negócio realmente se efetive. É o que está no art. 725 do Código Civil.[6] G. Tepedino, porém, discorda: diz que a obrigação é de meio já que o corretor não é considerado inadimplente diante do (simples fato do) desfecho negativo da intermediação. Esta conclusão está alicerçada no caráter aleatório do contrato de corretagem: “nos contratos aleatórios, a álea, ou seja, a ocorrência do evento incerto, não torna o negócio mais ou menos eficaz”, de forma que o contrato “será eficaz tanto na ocorrência quanto na inocorrência do fato aleatório que o caracteriza”.[9]

Licitude do objeto

O contrato de corretagem só é válido se o seu objeto for lícito. Nesse sentido, haverá ilicitude se o corretor for contratado para mediar tráfico ilícito, como a venda de entorpecentes, a angariação de menores ou mulheres para casas de tolerância, a aliciação de trabalhadores rurais vinculados a outrem e o agenciamento de casamento, por macular a espontaneidade da vontade dos nubentes.[1]

Capacidade para ser corretor

As regras de capacidade para ser corretor são as mesmas dos contratos em geral. Há duas exceções:

• não pode ser corretor aquele que, por dever legal ou contratual, já está obrigado à prestação da atividade que pretende ter realizado como corretor
• os servidores públicos e autárquicos não podem agenciar contratos com as pessoas a que servem”
• os corretores oficiais não podem naqueles casos em que viger proibição instituída na legislação própria”.[1]

Deveres do corretor

Aproximação das partes

A obrigação principal do corretor é a aproximação e a mediação das partes para que elas realizem o negócio jurídico querido. Nesse sentido, o corretor deve envidar todos os seus esforços e dedicar-se à atividade, podendo realizar pesquisas e anúncios, por exemplo.[1] Mas a atividade do corretor pode ser outra, consistindo na prestação de informações necessárias para a conclusão do contrato. Por isso, o art. 723 do Código Civil estabelece que o corretor deve prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, responsabilizando-se pelos riscos do negócio que não revelar.[2]

Uso de prepostos

Desde que não haja proibição expressa no contrato, é facultado ao corretor a utilização de outras pessoas para preencher a finalidade do contrato (subcorretor).[1]

Deveres de informação

O corretor é obrigado a prestar às partes todos os dados e informes que possam interessar à realização do negócio. Essas informações incluem especialmente as circunstâncias que possam influenciar na apreciação da conveniência da realização do contrato, como a situação econômica e financeira do outro contrato, bem como a alteração do valor do bem a ser adquirido. Se ocultar tal informação, deve responder por seu comportamento.[2] Caso o corretor não revele a um dos contratantes o nome do outro, ele se obriga pessoalmente, sem, todavia, deixar de ser intermediário. Neste caso, estará prometendo por terceiro. É possível também que o corretor se faça fiador da operação, sem que, com isso, deixe de ser corretor.[2] No entanto, não se pode presumir que o corretor seja fiador ou solidariamente responsável pelo adimplemento da obrigação que nasça do contrato principal. Nesse sentido, o STJ decidiu, em 2017, em um caso de corretagem de seguros, que “embora a empresa de seguros responda ‘pelos danos causados ao segurado em razão de eventual conduta culposa, isso não a torna solidariamente responsável pelo pagamento da própria indenização securitária’”. [10].

Responsabilidade

A responsabilidade do corretor abrange, sobretudo, as informações que deve prestar às partes a respeito dos riscos do negócio, bem como outras circunstâncias que possam alterar o seu julgamento a respeito da conveniência da operação. Caso não as prestes, responde pela omissão.[2] Por outro lado, sua responsabilidade não abrange o arrependimento posterior das partes, nem a resolução do negócio jurídico.[2] Cabe ressaltar, porém, que o STJ, anteriormente ao Código Civil de 2002, entendia que o arrependimento posterior das partes afetava a remuneração a ser paga pelo dono do negócio.[11][6] A solução do Código Civil harmoniza-se, porém, com a antiga jurisprudência do STF,[12] segundo a qual “[a]ssiste ao corretor direito ao recebimento da remuneração, desde que o negócio se realize em virtude de sua regular intervenção, pouco importando a inexecução do contrato por culpa dos contratantes”.[13]

Em julgado de 2013, o STJ adaptou-se à nova legislação, entendendo que “[a] assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal demonstram que o resultado útil foi alcançado e, por conseguinte, apesar de ter o comprador desistido do negócio posteriormente, é devida a comissão de corretagem".[14] No caso de desistência do negócio antes da assinatura da escritura pública, decidiu o STJ que “é possível fazer recair sobre aquele que voluntariosamente rompeu o compromisso de compra e venda a obrigação de pagar a comissão, não incidindo, todavia, nas hipóteses em que o arrependimento é motivado”.[15]

Nas situações de arrependimento motivado, o arrependimento de uma das partes prejudicada a remuneração do corretor. Nesse sentido, teve o STJ, em julgado de 2019, de analisar se “é devida a comissão de corretagem na hipótese em que houve superveniente desistência quanto à celebração do contrato de compra e venda de imóvel, motivada por posterior ciência da existência de várias demandas judicias em desfavor de pessoas jurídicas das quais os promitentes vendedores são sócios”. E decidiu o STJ que os corretores “não atuaram com prudência e diligência na mediação do negócio, porque lhes cabia conferir previamente sobre a existência de eventuais ações judicias que pendiam em desfavor dos promitentes vendedores – ou das pessoas jurídicas de que são sócios -, a fim de proporcionar aos promissários compradores todas as informações necessárias à segura conclusão da avença”. [16]Em conclusão: se o arrependimento posterior é motivado, como no caso de descoberta de diversas ações judiciais que ameacem a eficácia da aquisição do bem, o arrependimento impede que o corretor receba a sua remuneração, pois inadimpliu seu dever de informação quanto aos riscos.

Em relação à corretagem para aquisição de bens imóveis, o STJ entendeu que não haveria direito à remuneração em caso de descoberta posterior de ação de desapropriação sobre o bem, que não fora informada pelo corretor às partes. Decidiu, então, o STJ, em julgado de 2017, que “[n]ão cabe o pagamento de comissão de corretagem quando, apesar da celebração de compromisso de compra e venda, a negociação se revele precária e incompleta em relação à análise dos documentos concernentes ao imóvel e ao vendedor, subordinando o pagamento do sinal à higidez das certidões cartorárias”.[17]

Ainda no que diz respeito ao corretor de imóveis, o STJ entendeu que seu dever de informação a respeito dos riscos é bastante amplo: “[c]abe ao corretor de imóveis diligentemente se inteirar e prestar informações usuais e notórias acerca do título de domínio exibido pelo vendedor, da regularidade da cadeia dominial, da existência, ou não, de gravames reais e de ações que envolvam o vendedor e que, em tese, poderiam conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade do contrato de compra e venda”. No caso concreto, houve fraude à execução, de forma que a alienação foi declarada ineficaz. Como consequência, decidiu o STJ que “´é vultuoso o valor da causa na execução fiscal em que um deles é demandado (...) e, como não foi devidamente informado pela imobiliária, é motivo bastante para ensejar o rompimento contratual, não havendo cogitar em obrigação de pagar comissão de corretagem”.[15]

Deveres do incumbente

Pagamento da Remuneração

O dever principal do incumbente – aquele que contrata o corretor – é pagar a remuneração do corretor, que tem sido amplamente chamada de “comissão”. O pagamento da remuneração do corretor não depende do pagamento integral do preço ou da execução do contrato; é devida desde que o negócio jurídico tenha se concluído.[1] Em geral, a remuneração é fixada sob modalidade percentual, que tende a variar de 1% a 5%, computada sobre o valor do contrato agenciado ou sobre a vantagem ou proveito do incumbente. Mesmo no caso dos corretores registrados, as leis que regulam tais profissões não estipulam o valor da remuneração, sendo fundamental consulta, na dúvida, os usos e costumes do local.[1]

A remuneração não depende, nesse sentido, do esforço despendido no exercício do seu mister: ele faz jus apenas se o negócio tiver sido realizado, ou, então, quando a contratação do negócio principal se tornar eficaz.[2] Registre-se, porém, que a doutrina mais recente têm insistido na necessidade de uma relação de causalidade entre atividade do corretor e a conclusão do negócio jurídico. Essa doutrina tem influenciado o STJ, neste ponto, que, em 2018, julgou que “[a] mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão”. [18]. Situação distinta dessa é aquela em que um corretor aproxima as partes e outro corretor conclui a negociação entre partes que foram reunidas pelo primeiro corretor. A quem se deve pagar, em tal caso, a remuneração? Segundo o STJ, em julgado de 2017, a “aproximação entre vendedor e comprador” merece também “remuneração, apesar de a venda ter sido finalizada mediante outro profissional”.[19]

A remuneração do corretor não é afetada nem pelo arrependimento posterior das partes, nem pela eventual e futura resolução do negócio jurídico, pois “o corretor não garante o contrato”. Caso, em vez do contrato desejado, seja concluído outro contrato, nenhuma comissão é devida, segundo Caio Mário, a não ser que o mesmo resultado econômico seja obtido.[1] No entanto, caso o contrato principal seja nulo, o corretor não tem direito à corretagem; já a mera anulabilidade só poderia ser oponível ao corretor caso este conhecesse a sua causa.[2]

A respeito da nulidade, o STF[20] já considerou indevida a corretagem quando uma das partes padecia de algum tipo de incapacidade: “[d]ireito à comissão não configurado, pois ao candidato à compra, na vigência da opção, faltava capacidade legal para a concretização do negócio”.[21] No caso, tratava-se de uma sociedade de economista mista que, de acordo com o seu objeto societário, não poderia realizar aquele negócio jurídico. G. Tepedino, aprovando tal entendimento, indica outras decisões que consideraram a nulidade do negócio jurídico como impeditivo ao recebimento da remuneração do corretor.[9] Já em relação à condição suspensiva, caso o negócio principal tenha sua eficácia condicionada, o direito do corretor à remuneração só nasce quando verificar-se a condição suspensiva, ainda que inexista norma expressa a respeito no direito brasileiro.[9]

A remuneração, porém, não é devida se o incumbente anuncia diretamente, nem se um agenciador espontâneo se apresenta a ele, acompanhando um possível contratante. A comissão só é devida em razão do contrato, de forma que, não havendo contrato, não deve haver pagamento de comissão.[1] Todavia, passa a ser devida se, mesmo após expiração do prazo contratual, o negócio for realizado em razão da intermediação prestada pelo corretor.[1] Em julgado de 2009, o STJ decidiu que “[s]e após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida”.[22]

Em tese, a comissão do corretor é devida, segundo Orlando Gomes, por ambas as partes, visto que elas se aproveitam igualmente do trabalho por ele realizado para a conclusão do negócio. A obrigação de pagá-la, porém, não é solidária: entende-se existirem duas relações distintas com as partes, obrigando-se cada uma por sua quota. aso, porém, somente uma das partes tenha contratado o corretor de procurar determinado negócio, é a esta parte que cabe remunerá-lo.[2]

Caso não haja clareza sobre esse ponto, deve-se usar os usos e costumes. Segundo Orlando Gomes, “[e]entre nós, quem paga usualmente a comissão é quem procura o corretor. Nos contratos de venda, o vendedor, raramente se aplicando o princípio da divisão ou rateio, que é, entretanto, o mais consentâneo com a lógica”.[2] Outros autores também apontam, na dúvida, que é o vendedor quem deve pagar a corretagem.[6] Nesse sentido, há acórdão do STF[23]: “A comissão [de corretagem] constitui obrigação a cargo de quem incumbe a realização da corretagem. Via de regra, a comissão do corretor é devida pelo vendedor”.[24]. O STJ, em julgado de 2015, ressaltou que a primeira questão a se analisar, para descobrir quem deve pagar a corretagem, é quem teria contratado o corretor: “[a] obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor (...), seja como comprador ou como vendedor”.[25]

A remuneração paga pela corretagem já abrange a totalidade das despesas efetuadas para o bom êxito do negócio, não sendo devida qualquer reembolso por tais despesas. Nada impede, por outro lado, que as partes estipulem em sentido contrário.[2]

A remuneração deve ser paga pelo dono do negócio ainda que o corretor não tenha habilitação própria para funcionar como corretor – é o caso da inscrição no CRECI, por exemplo. Assim, reconhece a doutrina que “[o] fato de não ser corretor habilitado pode sujeitá-lo a sanções administrativas, mas não o inibe de receber a remuneração, sob pena de o comitente locupletar-se indevidamente à custa de seu trabalho se não pagá-la”.[6] No mesmo sentido, já decidiu o STJ, em 2008, que “[é] possível a cobrança de valores decorrentes de intermediação exitosa para a venda de imóvel, sendo prescindível a inscrição do autor no CRECI, pois é livre o exercício do trabalho e vedado o enriquecimento ilícito do vendedor”.[26]

G. Tepedino ressalta que as regras presentes no Código Civil a respeito da remuneração do corretor são dispositivas, de forma que elas podem ser livremente alteradas pelas partes. O autor dá alguns exemplos de formas de remuneração:

• obtenção do consenso anterior à celebração formal do contrato
• efetiva conclusão do negócio jurídico
• pelo mero desempenho diligente do corretor, o que é raríssimo.[9]

Exclusividade e remuneração

Caso tenha sido prevista cláusula de exclusividade, a comissão é devida, mesmo que o negócio tenha sido concluído diretamente pelo incumbente. O art. 726 do Código Civil cria, porém, uma exceção a essa regra: é facultado ao incumbente demonstrar a inércia ou a ociosidade do corretor. A doutrina tende a acentuar essa regulação com a do contrato de agência (que não admite a prova de inércia ou ociosidade) como uma das distinções importantes entre os dois contratos.[9]

Multiplicidade de corretores

Caso o incumbente fizer uso de outros corretores que venham a auxiliá-lo, a remuneração será devida a todos na proporção prevista em contrato e, na ausência de tal estipulação, em partes iguais, conforme o art. 728, Código Civil.[2] Neste caso, porém, é necessária “a ação de cada qual, independentemente, junto aos futuros contraentes. Em caso diverso, tratar-se-á de simples relação interna entre os corretores (...) devendo o pagamento fazer-se àquele dos corretores que tratou com as partes interessadas na realização do negócio”.[2]

Há quem teça criticas à previsão de divisão em quotas de mesmo valor do art. 728, Código Civil, dizendo que o critério não se afigura o mais justo, especialmente nos casos em que um corretor dedica todo o seu tempo na busca da efetivação do negócio, e outro tem uma discreta discreta. Como solução, há quem defenda que se deve interpretar a determinação do art. 728, de que a remuneração seja paga a todos os corretores em partes iguais, como endereçada às hipóteses em que todos eles tenham tido participação equivalente, efetiva e decisiva, como intermediários, na conclusão do negócios, não devendo ser aplicada quando for evidente a desproporção da atuação de cada um, sob pena de configurar uma inominável injustiça.[6]

Extinção do contrato

Há extinção do contrato de corretagem nas seguintes hipóteses:

• Morte do corretor: O contrato se extingue pela morte do corretor.[1] Afinal, trata-se de atividade de natureza pessoal, de forma que o serviço de que se incumbe é intransmissível.[2]
• Morte do incumbente: o contrato também se extingue pela morte do incumbente.[1] Afinal, com a morte do dono do negócio, torna-se impossível a aproximação que ele iniciara.[2]
• Conclusão do negócio: Pela conclusão do negócio, o contrato se extingue, havendo, todavia, pagamento da remuneração.
• Termo final: no caso das cláusulas de exclusividade, é comum que se preveja um termo final de eficácia da cláusula, especialmente se se tratar de opção de venda.[6] Neste caso, o negócio se extingue também pela superveniência do termo final. No entanto, se o negócio for realizado após o vencimento do prazo, mas decorrer da atividade do corretor, este faz jus à remuneração, segundo o art. 727, Código Civil.[1] O STJ[27] já o reconheceu.[6] “Caso haja justa causa, nada impede que haja rescisão do contrato antes do termo final por uma das partes. Por outro lado, caso não haja termo final, a revogação pode ocorrer a qualquer momento.[2]

Bibliografia

• Coltro, Antônio Carlos Mathias. Contrato de corretagem imobiliária doutrina, jurisprudência e regulamentação 2. rev. e atual. conforme o Código Civil de 2002 e a jurisprudência posterior à 1®ição, pesquisada por Guilherme de Paula Eduardo e Coltro ed. São Paulo: Atlas. ISBN 9788522445769 
• Junqueira, Gabriel (2004). Corretagem e transação imobiliária no novo Código Civil. São Paulo: Edipro. 157 páginas. ISBN 8572834192 

Ver também

• Contratos
• Mandato
• Comissão
• Agência

Referências

1. Silva Pereira, Caio Mário da (2014). Instituições de Direito Civil, Vol. III. Rio de Janeiro: GEN Forense. p. 353-356 
2. Gomes, Orlando (2014). Contratos. Rio de Janeiro: Forense. p. 471-476 
3. Martins-Costa, Judith; Gustavo Haical. «Parecer. Contrato De Corretagem Imobiliária. Elementos De Existência Validade E Eficácia. Usos Do Setor. Contato Social De Consumo. Dever De Informar. Venda Casada E Assunção De Dívida. Pagamento Indevido De Comissão De Corretagem. Responsabilidade Solidária Entre Incorporadora E Imobiliária. Prazo Prescricional». Revista dos Tribunais. 966: 261  A referência emprega parâmetros obsoletos |coautores= (ajuda)
4. Pontes de Miranda, Francisco Cavalcanti (2012). Tratado de Direito Privado, Vol. XLIII 4ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais. p. 420-422 
5. «Quanto ganha um corretor de imóveis? Salário, comissões e dicas para faturar mais». corretordeimoveisexpert.com.br. 1 de fevereiro de 2025. Consultado em 2 de fevereiro de 2025 
6. Gonçalves, Carlos Roberto (2014). Direito Civil Brasileiro III. São Paulo: Saraiva. p. 451-458 
7. Revista dos Tribunais 426/192
8. Revista dos Tribunais 802/184
9. Tepedino, Gustavo (2008). Comentários ao novo Código civil. Volume X (arts. 653 a 756), Das várias espécies de contrato. Do mandato. Da comissão. Da agência e distribuição. Da corretagem. Do transporte 1. ed. Rio de Janeiro: Forense. p. 432. ISBN 9788530926830 
10. STJ, AgIntAREsp 390.093
11. STJ, REsp 317.503; EDREsp 126.587
12. STF, RE 89.747
13. Revista Trimestral de Jurisprudência 90/323
14. STJ, REsp 1.339.642
15. STJ, REsp 1.364.574
16. STJ, REsp 1.810.652
17. STJ, REsp 1.272.932
18. STJ, AREsp 1.351.916
19. STJ, AgIntRESP 1.504.306
20. STF, RE 90.628
21. Revista Trimestral de Jurisprudência 94/834
22. STJ, REsp 1.072.397
23. STF, RE 77.800
24. Revista Trimestral de Jurisprudência 69/584
25. STJ, REsp 1.288.450
26. STJ, REsp 185.823
27. STJ, REsp 29.286