Prêt locatif à usage social

Le prêt locatif à usage social (Plus) est un prêt français destiné aux organismes de logement social (HLM) et aux sociétés d'économie mixte (SEM).

Rôle

Le prêt locatif à usage social permet de financer :

• l'achat de terrain et la construction de logements neufs ;
• l'acquisition et l’amélioration de logements anciens ;
• la transformation de locaux divers, avec ou sans acquisition, en logements locatifs.

Ces constructions entrent alors dans la catégorie des logements sociaux par le biais d'une convention passée avec l'État.

Historique

Le prêt locatif à usage social est créé par le décret n^o 99-794 du 14 septembre 1999[1]. Il remplace les Prêts locatifs aidés (PLA) et Prêts locatifs aidés à loyer minoré (PLA-LM)[2].

Sa mise en place doit donner aux bailleurs sociaux les moyens, notamment juridiques, de répondre aux exigences de mixité sociale en leur permettant d’accueillir dans les mêmes immeubles des ménages avec des ressources différenciées et de mieux maîtriser les loyers des opérations[3]. Les opérations financés par le Plus doivent accueillir au moins 30 % de locataires dont les revenus sont inférieurs à 60 % du plafond des ressources et 10 % de locataires dont les revenus sont supérieurs de 20 % maximum au plafond. Les logements sociaux ainsi réalisés sont accessibles à 75 % de la population[2].

Octroi

Le prêt locatif à usage social est exclusivement distribué par la Caisse des Dépôts. Son taux est indexé sur celui du Livret A, majoré de 0,60 %. En 1999, il était de 3,45 %[2]. En 2012, avec un taux du Livret A[4] à 2,25 %, le taux du prêt locatif est donc à 2,85 %.

Plafond de loyer

Une convention est obligatoirement passée entre l’État et le bénéficiaire. Elle fixe le loyer maximum, avec un plafond modulé selon le type de logement et la zone géographique.

Plafonds de loyer	Zone I bis[5]	Zone I[6]	Zone II[7]	Zone III[8]
2017[9]	6,71 €/m²	6,31 €/m²	5,54 €/m²	5,14 €/m²

Plafond de ressources

Les locataires sont soumis à un plafond de ressources dépendant de la composition du foyer et de la zone géographique. Ce plafond a été fixé à 90 % de celui retenu pour le PLA. Les locataires sont éligibles à l’aide personnalisée au logement (APL), en application de l'alinéa 3 de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation.

Plafonds de ressources en 2017[9] :

Nombre de membres du foyer	Paris et communes limitrophes	Reste de l’Île-de-France	Autres régions
1	23 146 €	23 146 €	20 123 €
2	34 593 €	34 593 €	26 872 €
3	45 347 €	41 583 €	32 316 €
4	54 141 €	49 809 €	39 013 €
5	64 417 €	58 964 €	45 895 €
6	72 486 €	66 353 €	51 723 €
Par personne supplémentaire	8 077 €	7 393 €	5 769 €

Normes d'habitabilité

Des normes minimales d’habitabilité sont définies par arrêté du ministère chargé du logement[3]. Celles-ci comprennent des normes générales relatives à la sécurité, à la salubrité et à l’équipement de l’immeuble (étanchéité, parties communes et canalisations) et des normes relatives à la sécurité, à la salubrité et à l’équipement des logements (normes dimensionnelles, ouverture et ventilation, installation de la cuisine ou du coin cuisine, installation du gaz et de l’électricité, équipement sanitaire et chauffage)[10].

Les bailleurs doivent fournir, tous les trois ans, un état d’occupation sociale des logements[2].

Bases juridiques

Les textes qui définissent les conditions d'attribution du prêt locatif à usage social sont les articles R.331-1 à R.331-28 du code de la construction et de l’habitation et la loi de finances de l'année en cours[3].

S'appliquent également les décrets n^o 99-864[11] et 99-865[12] du 7 octobre 1999 et la circulaire 99-71/UC/FB/DH du 14 octobre 1999[2].

Dispositions financières

Pour les opérations de construction neuve, définies à l'alinéa 2 de l'article R.331-15 a) du code de la construction et de l’habitation, le taux de subvention est fixé à 5 %, pouvant être porté à 6,5 % par dérogation préfectorale. Pour les opérations d’acquisition-amélioration, définies à l'alinéa 3 de l'article R.331-15 a) du code de la construction et de l’habitation, le taux de subvention est de 10 %, pouvant être porté à 11,5 % par dérogation préfectorale[3].

Les opérations bénéficient du taux de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à 5,5 % pour la construction ou la réalisation des travaux, si ceux-ci sont éligibles aux catégories de travaux retenus par le décret du 30 avril 1998 (travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement de logements locatifs sociaux). Elles sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant quinze ans. Cette durée d’exonération est portée à 25 ans pour les logements locatifs sociaux construits sur la période du plan de cohésion sociale 2005-2009.

En application de l’article R.331-1 du code de la construction et de l’habitation, l'octroi d'un prêt locatif à usage social s'accompagne d’un prêt de la Caisse des dépôts et consignations (CDC), au taux de 4,3 %, d’une durée de 50 ans[2], assorti d’un préfinancement. Le montant du prêt ne peut dépasser, déduction faite de la subvention de l’État, l’assiette de subvention définie à l’article R.331-15 du code de la construction et de l’habitation et calculée selon des modalités fixées par arrêté[3].

Notes

1. Décret n^o 99-794 du 14 septembre 1999 modifiant le code de la construction et de l'habitation et relatif aux subventions et prêts pour la construction, l'acquisition et l'amélioration des logements locatifs aidés
2. « Le PLUS : pour un habitat solidaire », sur ministère de la Cohésion des territoires
3. « Agir sur la politique des loyers », sur ministère de la Cohésion des territoires
4. « Livret A, toutes les informations sur le plafond et le taux », sur www.financeaz.fr
5. Paris et communes limitrophes
6. Agglomération de Paris, zones d’urbanisation et villes nouvelles de la région Ile-de-France
7. Région Ile-de-France hors zone I, agglomérations et communautés urbaines de plus de 100 000 habitants, zones d’urbanisation et villes nouvelles hors région Ile-de-France, îles non reliées au continent, cantons de Creil, Nogent-sur-Oise, Creil-sud, Chantilly, Montataire, Neuilly-en-Thelle, Pont-Saint-Maxence, Senlis et Nanteuil-le-Haudouin du département de l’Oise
8. Reste du territoire, à l’exclusion des départements d’outremer
9. « Les aides financières au logement », sur ministère de la Cohésion des territoires, août 2017
10. « Immobilier locatif: Le prêt locatif à usage social (PLUS) », sur www.financeimmo.com
11. Décret n^o 99-864 du 7 octobre 1999 modifiant le code de la construction et de l'habitation en ce qui concerne les conventions conclues entre l'État et les organismes d'habitations à loyer modéré et le décret n^o 85-1232 du 5 novembre 1985 relatif aux conventions conclues, en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, entre l'État et les organismes d'habitations à loyer modéré signataires d'un contrat-cadre ayant pour objet la définition d'une nouvelle politique des loyers
12. Décret n^o 99-865 du 7 octobre 1999 modifiant le code de la construction et de l'habitation et relatif aux conventions conclues entre l'État et les sociétés d'économie mixte de construction immobilière ne demandant pas à bénéficier des dispositions de l'article L. 353-18

Voir aussi

• Prêt immobilier
• Glossaire de l'immobilier