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Crédit immobilierLe crédit immobilier, ou prêt immobilier, est un emprunt destiné à financer tout ou une partie de l'acquisition d'un bien immobilier, de l'opération de construction, ou des travaux sur un tel bien. Lorsque le crédit est adossé à la garantie sur la valeur du bien, on parle alors de crédit hypothécaire. En France, près de 40 % des crédits immobiliers sont adossés à une hypothèque, alors que près de 60 % sont garantis par un cautionnement mutualisé[1]. HistoireFaute de système bancaire suffisant, le crédit immobilier n'a vraiment pris son essor qu'au XIXe siècle lors des opérations de promotion qui ont nourri la bulle immobilière des années 1860 et le krach qui a suivi. Sous l'impulsion du député et avocat Alexandre Ribot, le est votée en France la première loi qui autorise des sociétés spécialisées à distribuer des prêts immobiliers à des particuliers, notamment aux revenus modestes[2], en vue de l'acquisition de leurs logements[3]. Cadre juridiqueLe crédit immobilier est encadré par la loi. L'encadrement du contrat et des pratiques publicitaires en France est apparu en 1978 (loi du ). Le droit du crédit immobilier aux particuliers provient de la directive 2014/17/UE, du , entrée en droit français depuis le . Tous les crédits immobiliers souscrits avant le sont soumis au droit antérieur. Les crédits immobiliers passés après cette date du sont régis par les nouvelles règles. Les nouveaux crédits immobiliers entrent dans un processus juridique spécifique, visant à protéger les emprunteurs-consommateurs (articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation). Les renégociations de crédits antérieurs entrent également dans ce nouveau cadre ; lorsque celles-ci sont consenties par le prêteur initial, elles ne font pas l'objet d'un nouveau contrat, mais d'un avenant. Avant le 21 mars 2016Le Code de la consommation pose les principes de distribution du crédit immobilier, sous l'angle de la protection des consommateurs-emprunteurs, par ses articles L. 312-1 et suivants (Livre III, Titre 1er, Chapitre II). Les comparaisons entre différents crédits immobiliers sont possibles grâce à l'utilisation d'un indicateur conventionnel, le taux effectif. Avant 2016, le taux effectif retenu pour les crédits immobiliers aux particuliers était le TEG, ou taux effectif global. La détermination du TEG a produit un abondant contentieux entre les banques et les emprunteurs. Par exemple, le TEG est un taux actuariel proportionnel. La Cour de cassation l'a d'ailleurs rappelé, dans un arrêt du . Le taux effectif global (TEG) est le coût total d'un prêt consenti à l'emprunteur exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt. Le TEG est calculé à partir du coût total du prêt : intérêts, frais de dossier, coût des assurances, frais de courtage éventuels, frais liés à la garantie. Rentrent dans le TEG tous les frais qui sont obligatoires à l'octroi du crédit. Une assurance de prêt qui ne serait pas considérée comme obligatoire par le prêteur et déclarée comme telle dans l'offre ne serait pas retenue dans le TEG. C'est l'indicateur du coût global d'un prêt. Les crédits immobiliers en devises sont, par principe, soumis à une forte obligation d'information à compter du . Depuis le 21 mars 2016Le , le Parlement européen a voté la directive régissant le nouveau cadre juridique des crédits immobiliers (dite « mortgage credit directive », MCD, ou initialement CARRP pour credit agreement relative to residential property). Cette Directive 2014/17/UE sur « les contrats de crédit aux consommateurs, relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel »[4] est applicable dans l'ensemble de l'Union européenne à compter du . En France, la directive est transposée par l'ordonnance 2016-351 du [5], pour la partie législative du nouveau cadre. La partie réglementaire découle du Décret. Le crédit immobilier aux particuliers se trouve régi, dans le code de la consommation aux articles L. 313-1, et suivants, L. 314-1 et suivants. Le code monétaire et financier se voit également modifié, pour les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (courtiers et mandataires en crédits). La protection des intérêts des emprunteurs, par les professionnels bancaires eux-mêmes, s'affiche comme la priorité du nouveau régime juridique. Tous les professionnels, distributeurs-prêteurs (agences des établissements de crédit) ou intermédiaires, sont soumis aux mêmes obligations de compétence professionnelle au , pour les vendeurs des banques françaises) et l'encadrement des rémunérations des vendeurs de crédits immobiliers. Les obligations précontractuelles sont au nombre de quatre :
La Fiche « FISE » (Fiche d'Information Standardisée Européenne) présente les informations essentielles du crédit immobilier. Elle permet au futur emprunteur de déterminer l'adaptation du crédit envisagé, à ses besoins et à ses objectifs. Le Taux Annuel Effectif Global, TAEG, remplace désormais le TEG comme indicateur légal du taux effectif du crédit (au , pour la France). Si le prêteur soumet l'octroi du crédit à une assurance, l'offre doit également indiquer un Taux Annuel Effectif d'Assurance, TAEA, qui permet de mesurer l'impact de l'assurance par rapport au coût du crédit. Les nouvelles dispositions du code de la consommation entrent successivement en application, au [8], au , puis au . La réglementation du regroupement de crédits se durcit. Les iobsp, intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement[9], bénéficient d'un dispositif de libre exercice dans l'Union européenne. Types de biens concernésPrincipesLe crédit immobilier concerne le plus souvent un logement (prêt habitat), utilisé par le propriétaire soit pour sa résidence principale ou secondaire, soit pour le louer à un tiers. Dans le cas d'un investissement locatif, il est possible de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers. Il peut concerner aussi un immeuble de rapport dans sa totalité, ou encore de l'immobilier d'entreprise. Les SCPI (société civile de placement immobilier) peuvent aussi y prétendre. En droit françaisEntrent dans la catégorie juridique des contrats de crédit immobilier les contrats destinés à financer :
Les opérations de crédit immobilier avec des emprunteurs professionnels ou entreprises ne relèvent généralement pas, en France, du régime juridique du crédit immobilier. Caractéristiques habituellesUn crédit immobilier présente le plus souvent les caractéristiques suivantes :
Types de prêt immobilierD'un point de vue technique, il existe plusieurs types de prêts :
En France, le prêt à taux zero (PTZ) est un type de prêt subventionné par l'État ayant pour objectif de favoriser l'octroi de prêts à l'acquisition ou la rénovation énergétique aux ménages moins favorisés. Société de courtage en prêt immobilierPlusieurs sociétés sont spécialisées dans l'intermédiation bancaire, notamment le courtage en prêt immobilier. L'accès à cette profession, puis son exercice, suppose le respect de conditions spécifiques[11]. Depuis le , celles-ci sont soumises à une réglementation particulière, étendue à leurs pratiques commerciales[12]. Les courtiers intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (« IOBSP ») sont soumis à une obligation de conseil en crédits[13], qui les distingue des autres professionnels bancaires. La réglementation des intermédiaires bancaires, courtiers ou mandataire, englobe la plupart des pays de l'Union européenne, afin de déployer une politique commune du marché intérieur du crédit immobilier[14]. Prêt complémentaireEn France, des prêts complémentaires peuvent être octroyés à l'emprunteur. Leurs conditions d'octroi dépendent du profil de l'emprunteur, mais souvent de caractéristiques liées au bien immobilier. Ces prêts complètent donc un prêt immobilier principal ; ils sont incorporés à l'étude globale de solvabilité et du projet de financement :
Notes et références
Voir aussiArticles connexes
Liens externes
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