Taille des logements en France

En France, la surface de l'ensemble des logements, neufs et anciens, est régie par le décret n^o 2002-120 du 30 janvier 2002 « relatif aux caractéristiques du logement décent »[1] dans les rapports locatifs. Des conditions supplémentaires sont imposées aux logements neufs par le code de la construction et de l'habitation (CCH) : pour tout appartement ou pour toute maison, la construction d'une surface minimale est imposée en fonction du nombre de personnes habitant au foyer.

Ces textes ont une portée générale et s'appliquent à tout constructeur ou propriétaire d'un logement que ce soit une personne physique ou une personne morale.

Des conditions de surface supplémentaires peuvent s'appliquer en cas de sollicitation d'aides de l'État, sous forme de prêts aidés, d'une aide personnalisée au logement ou d'une allocation logement.

On peut aussi retrouver d'autres conditions de surface des logements au titre des normes minimales d'habitabilité contenues dans le Règlement sanitaire de chaque département.

Statistiques

Les logements français sont d'une surface inférieure à la moyenne européenne.

Surface (m²) par type de logement, 2012[2]

Pays ou entité	Maison isolée	Maison mitoyenne	Appartement
UE-28	127,3	114,6	79,2
Zone euro	132,7	115	83
Allemagne	142	126	81,5
Belgique	149,8	129,6	83,4
France	123,7	104,5	71,4
Luxembourg	186,2	157,1	85,9

En Île-de-France, la surface médiane des logements est de 102 m^2 pour les maisons et de 56 m^2 pour les appartements[3].

À Paris, la surface médiane des appartements est de 46 m^2 (la surface médiane de 130 m^2 des maisons parisiennes n'est pas significative, dès lors que 99 % des Parisiens vivent dans des immeubles[4] et non dans des maisons).

Surfaces

Surface et volume habitables minimum des logements et des pièces principales

Préambule terminologique : selon l'article R111-1 du CCH[5] « un logement ou habitation comprend, d'une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d'autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances ».

Nombre et tailles des pièces

La taille des logements est régie par différentes lois :

• Selon l'article 4 du décret n^o 2002-120 du 30 janvier 2002[1] « relatif aux caractéristiques du logement décent », tout logement doit disposer d'au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m^2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,2 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3 (la surface habitable et le volume habitable étant déterminés conformément aux dispositions de l'article R.156-1 du code de la construction et de l'habitation[6]).

• Selon l'article R156-1 du Code de la construction et de l'habitation applicable aux logements neufs, « La surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 m^2 et de 33 m^3 au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 m^2 et 23 m^3 au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième[6]. »

• D'autres surfaces minimales sont imposées aux logements financés à l'aide de prêts conventionnés :

Surfaces minimales des logements financés à l'aide de prêts conventionnés[7],[8] en fonction du nombre de pièces

type	Nb pièces	surface mini. neuf	surface mini. rénovation
T1	1	18 m^2	16 m^2
T1 n^o 2	1	30 m^2	27 m^2
T 2	2	46 m^2	41 m^2
T 3	3	60 m^2	54 m^2
T 4	4	73 m^2	66 m^2
T 5	5	88 m^2	79 m^2
T 6	6	99 m^2	89 m^2
T 7	7	114 m^2	103 m^2

Depuis le 1^er novembre 2001, pour bénéficier d'un prêt conventionné les normes de surfaces ont été supprimées dans le neuf[9].

Maison

La surface minimale pour une maison est de 30 m^2 pour une construction neuve, et de 27 m^2 pour une rénovation. Cela augmente en fonction du nombre de pièces ainsi qu'avec le nombre d'occupants.

La surface minimale des rangements est de 0,3 % de la taille des logements.

Surface des pièces autres que la pièce principale

Les autres pièces d'habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à 7 mètres carrés. Attention, les dégagements d'une largeur inférieure à deux mètres ne sont pas pris en compte[10].

Les surfaces qui suivent sont des surfaces minimum conseillées, décomposées en longueur × largeur (hors cloisons) :

• Cuisine : 8 m^2 soit (3,30 × 2,30)
• Salle de bain : 3 m^2 (1,60 × 1,90)
• WC : 1 m^2 soit (1,25 × 0,80) (Attention aux nouvelles normes pour les personnes à mobilité réduite - un fauteuil roulant doit pouvoir se placer à côté de la cuvette)
• Chambre enfant : 9 m^2 (2,7 × 3,40)
• Chambre parentale : 12 m^2 (4.0 x 3.0) + taille 1 lit pour bébé.

Surface des annexes

Les surfaces ci-dessous sont les surfaces minimum conseillées, décomposées en longueur × largeur (hors cloisons) :

• Garage : 14 m^2 soit (5,00 × 2,80)
• Place de parking : 12,5 m^2 soit (5,00 × 2,50)
  • Place de parking pour personne à mobilité réduite : 16,5 m^2 soit (5,00 × 3,30)
• Cave : 4 m^2 soit (2,00 × 2,00)
• Largeur des couloirs : 1,20 m - en cas de couloir adapté aux personnes à mobilité réduite, la largeur doit être portée à 1,40 m

Hauteurs des pièces

Pour les logements neufs, et depuis quelques années, la hauteur standard des pièces est de 2,50 m, mais elle ne correspond à aucun impératif réglementaire. En effet, l'article R111-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que "la surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 m^2 et de 33 m^3 au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 m^2 et 23 m^3 au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième"[11]. Ce qui correspond à une hauteur sous plafond de 2,3 à 2,35 m.

Pour les logements anciens, le décret n^o 2002-120 du 30 janvier 2002 "relatif aux caractéristiques du logement décent" impose "soit une surface habitable au moins égale à 9 m^2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m[1], soit un volume habitable au moins égal à 20 m^3"[1].

Les normes d'habitabilité sont fixées par un règlement

Article 40.4 : "La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 m" est une disposition de ce Règlement Sanitaire Départementale^[pas clair] [12]. Les Agences Régionales de Santé sont chargées de faire respecter à ce point[13].

La hauteur minimale pour les annexes est définie quant à elle à 1,90 m[a].

Différences entre T et F

Il y a peu de différence entre Type T (du T1 au T7) et F (du F1 au F6), si ce n'est que Fonction a historiquement précédé Type. Ce changement a été accompagné de quelques subtilités, peu connues et qui n'ont plus d'utilité.

Se reporter si besoin au paragraphe "classification des logements".

Type d'appartement	Description
F1	cuisine, pièce de vie
F2	cuisine, salle à manger, 1 chambre à coucher
F3	cuisine, salle à manger, 2 chambres à coucher
F4	cuisine, salle à manger, 3 chambres à coucher
F5	cuisine, salle à manger, 4 chambres à coucher
F6	cuisine, salle à manger, 5 chambres à coucher

Notes et références

Notes

1. Voir Loi Carrez

Références

1. Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement... relative à la solidarité et au renouvellement urbains., sur le site legifrance.gouv.fr
2. Paul Zahlen, Regards sur la surface des logements, Statec, décembre 2014, Luxembourg, ISSN 2304-7135.
3. Chambre des notaires de Paris, Surface médiane des logements en Ile-de-France : 56 m^2 pour les appartements, 102 m^2 pour les maisons, 2016-11-30.
4. CNews, Paris : un habitant vit en moyenne dans 31 m^2, 2015-04-29.
5. Code de la construction et de l'habitation. - Article R*111-1, sur le site legifrance.gouv.fr
6. « Article R156-1 du Code de la construction et de l'habitation », sur www.legifrance.gouv.fr, 1^er juillet 2021 (consulté le 14 septembre 2022).
7. [PDF] Arrêté du 25 octobre 1991 modifiant l'arrêté du 1^er mars 1978 relatif aux normes de surface et d'habitabilité des logements financés à l'aide de prêts conventionnés, JO 251 du 26 octobre 1991, page 14091
8. « Anil.org : Les accédants et les normes du prêt conventionné », sur www.anil.org (consulté le 21 décembre 2015)
9. Prêt conventionné, sur le site anil.org
10. Arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris., sur le site legifrance.gouv.fr
11. « Code de la construction et de l'habitation. - Article R*111-2 », sur legifrance.gouv.fr.
12. « Règlement sanitaire départemental », sur sante.fr
13. Code de la santé publique - Article L1331-22 (lire en ligne)

Voir aussi

Articles connexes

• Glossaire de l'immobilier
• Surface habitable : calcul de surface selon le code de la construction et de l'habitation
• Loi Carrez : calcul de surface selon la loi Carrez
• Surface hors œuvre brute et Surface hors œuvre nette